Locazione e affitto: strumenti a tutela del proprietario nel caso in cui l'inquilino non paghi i canoni di locazione - Guida legale rapida
Locazione e affitto: Quali sono gli strumenti a tutela del proprietario nel caso in cui l'inquilino non paghi i canoni di locazione? Guida rapida
Accade spesso che gli inquilini non siano regolari con il pagamento dei canoni di locazione, omettendo di versare una o più mensilità o corrispondano le stesse con notevoli ritardi rispetto ai termini pattuiti nel contratto di locazione o, nei casi peggiori, smettano totalmente di pagare.
In questo articolo analizzeremo insieme quali sono gli strumenti tramite i quali il proprietario (definito anche "locatore") potrà tutelare la propria posizione, evitando così di subire un danno economico e quali sono i tempi ed i costi delle relative procedure.
1. Quando un inquilino può definirsi "moroso".
Innanzitutto appare fondamentale chirire quando un inquilino possa definirsi "moroso". La legge 392/1978 concede, infatti, all'inquilino il termine di venti giorni per il pagamento del canone di locazione mensile, che scattano dalla data fissata per il pagamento, ossia quel termine previsto nel contratto di locazione sottoscritto tra proprietario e inquilino. Prima che tali giorni siano inutilmente decorsi senza che l'inquilino abbia provveduto al pagamento, nessuna azione legale potrà essere compiuta.
2. Comportamenti vietati al proprietario.
E' escluso che il proprietario possa agire per ottenere giustizia ponendo in essere comportamenti vietati dalla legge. Tra questi, particolare menzione meritano: il divieto di interrompere le utenze all'inquilino o cambiare la serratura dell'immobile, impedendo così l'accesso dell'inquilino presso la propria abitazione. Tali comportamenti non solo sono vietati dalle legge, ma sono condotte penalmente rilevanti in quanto integrano il reato di "esercizio arbitrario delle proprie ragioni" (Per un maggiore approfondimento confrontare la giurisprudenza di legittimità: Cassazione n. 50696/2019 e n. 56400/2018).
E' comunque opportuno evitare la totale inerzia, in quanto, la tolleranza in merito alla circostanza che l'inquilino non abbia pagato o abbia corrisposto le mensilità con notevole ritardo rispetto ai termini fissati nel contratto di locazione, potrebbe rendere inoperante la clausola risolutiva espressa (se presente nel contratto). Tale clausola permette, infatti, lo scioglimento automatico del contratto qualora una delle parti non abbiano adempiuto agli obblighi assunti. Per avvalersi della suddetta clausola è però necessaria una comunicazione all'inquilino, nella quale si dichiara espressamente tale volontà in ragione del mancato pagamento del canone di locazione.
3. Intimazione stragiudiziale ad adempiere - Diffida.
Prima di rivolgersi al Giudice, occorre preliminarmente svolgere un passaggio stragiudiziale, consistente nell'invio all'inquilino di una lettera, definita anche intimazione ad adempiere, o più semplicemente diffida.
E' infatti necessario procedere con la notifica dell' intimazione ad adempiere: la quale consiste in un invito, redatto per iscritto, rivolto all'inquilino moroso affinché egli provveda al pagamento di quanto dovuto entro un congruo termine, concesso allo stesso nell'intimazione notificatagli. Secondo la legge, il termine da concedersi affinché possa essere ritenuto "congruo", non potrà essere inferiore a quindici giorni. Tuttavia, nel caso in cui vi sia una diversa pattuizione tra le parti contenuta nel contratto sottoscritto o qualora, per la natura del contratto o degli usi, risulti congruo anche un termine inferiore, potrà essere concesso anche un termine inferiore.
4. Procedimento giudiziale di convalida di sfratto.
Qualora la semplice diffida non abbia raggiunto gli esiti sperati, occorrerà rivolgersi al Tribunale, instaurando un vero e proprio procedimento giudiziale.
Tale procedimento, denominato "procedimento di convalida dello sfratto", ha il carattere della sommarietà ed è per questo annoverato tra i procedimenti sommari, in quanto, per garantire la celerità dello stesso, si limita a verificare la non contestazione da parte dell'inquilino convenuto.
Qualora, invece, l'inquilino si presenti all'udienza opponendosi allo sfratto, il Giudice dovrà disporre il mutamente del rito, da sommario ad ordinario, divenendo un vero e proprio procedimento a cognizione piena, e ciò allungherà inevitabilmente i tempi del procedimento. Tuttavia, anche in questo caso il Giudice potrà ugualmente convalidare lo sfratto e disporre il mutamento del rito.
Nel procedimento di convalida di sfratto il proprietario, oltre a richiedere appunto la convalida dello sfratto, potrà richiedere la condanna dell'inquilino al pagamento dei canoni insoluti e di quelli che scadranno sino all'effettivo rilascio dell'immobile.
Il procedimento di convalida dello sfratto potrà essere avviato non solo quando l'inquilino non abbia pagato i canoni di locazione (cosiddetta convalida di sfratto per morosità), ma anche nei seguenti casi:
- Qualora il proprietario abbia bisogno di riappropriarsi dell'immobile per uno dei motivi ritenuti meritevoli dalla legge, ad esempio per un proprio bisogno (cosiddetta convalida di sfratto per necessità);
- Qualora sia scaduto il termine finale della locazione (convalida di sfratto per finita locazione);
- Qualora vi siano stati gravi inadempimenti dell'inquilino (ad esempio abbia danneggiato l'immobile).
All'udienza di convalida dello sfratto l'inquilino potrà opporsi alla convalida stessa, e ciò determina il mutamento del rito come già menzionato, o in alternativa, senza opporsi allo sfratto potrà richiedere al Giudice la concessione di un termine di grazia, ossia un rinvio della procedura e dell'udienza. Esso potrà essere concesso all'inquilino per un periodo non superiore a 90 giorni, affinché egli possa pagare il debito ed evitare così lo sfratto. In tal caso verrà fissata una nuova udienza nella quale il Giudice accerterà l'avvenuto integrale pagamento o, in caso di mancato pagamento, convaliderà lo sfratto senza la concessione di ulteriori proroghe.
N.B. Il termine di grazia non potrà essere concesso nell'ipotesi di convalida dello sfratto per finita locazione e nell'ipotesi di locazione commerciale.
5. Procedura esecutiva.
Una volta ottenuta la convalida dello sfratto, in prima udienza o anche alle udienze successive alla concessione del termine di grazia, occorre procedere con la fase esecutiva. E' necessario notificare all'inquilino un atto di precetto, il quale costituisce il primo atto preliminare all'avvio della fase esecutiva vera e propria.
Una volta notificato l'atto di precetto e decorsi dieci giorni dalla sua notifica, sarà necessario procedere con la monitoria di sgombero rivolgendosi all'ufficiale giudiziario, presentando apposita istanza di esecuzione dello sfratto presso gli Uffici giudiziari. Quest'ultimo si recherà personalmente presso l'immobile per eseguire lo sfratto e liberare l'immobile. Anche qui, tuttavia, è possibile che l'ufficiale giudiziario possa rinviare l'accesso o fissare più accessi per liberare l'immobile, concedendo così un ulteriore lasso di tempo all'inquilino.