Lavori di ristrutturazione: cosa fare se sono stati eseguiti male? Rimedi e responsabilità dell’impresa.

È risaputo che, nel particolare periodo storico che stiamo vivendo, il numero delle opere di recupero e ristrutturazione commissionate alle imprese costruttrici è aumentato esponenzialmente, anche grazie alle numerose agevolazioni fiscali attualmente in vigore, tra cui il Superbonus 110, l’Ecobonus e Sismabonus.La naturale conseguenza di questa particolare congiuntura economica ha fatto sì che, in alcuni casi, le imprese, dovendo affrontare un carico di lavoro superiore alle proprie possibilità di gestione, finiscano per eseguire le lavorazioni in modo a volte approssimativo, consegnando al termine dei lavori un’opera non eseguita a regola d’arte e suscitando le rimostranze dei propri committenti, danneggiati dall’imperizia dell’impresa di costruzioni. Vediamo allora quali sono i rimedi a disposizione in casi come questo, e cosa fare per tutelare i propri diritti.

DENUNCIA DEI VIZI.

Innanzitutto, a prescindere dal rimedio che il committente sceglierà di esperire, egli deve per prima cosa denunciare la presenza dei vizi o dei difetti all’impresa costruttrice. Qualora si tratti di vizi palesi, ossia riconoscibili al momento della consegna dell’opera, il committente dovrà segnalare la loro presenza al momento della verifica e dell’accettazione dell’opera, riportando nel verbale di collaudo o di consegna la problematica riscontrata, o rifiutandosi di firmare il verbale di accettazione. In caso contrario infatti, se il committente accettasse i lavori senza riserve e senza segnalare la presenza di vizi, perderebbe la garanzia per i vizi riconosciuti o riconoscibili.

Cosa fare invece nel caso in cui non appaiono subito vizi evidenti, ma emergono solo successivamente?

In questo caso si parla dei cosiddetti vizi occulti, cioè non riconoscibili al momento della verifica. Il committente viene tutelato anche in questo caso, a patto che egli segnali tali vizi con apposita comunicazione all’impresa costruttrice, nel termine di 60 giorni dalla loro scoperta.Tale comunicazione viene chiamata denuncia dei vizi, e non è soggetta a nessun particolare requisito di forma, essendo sufficiente che vi sia contenuta in qualsiasi modo idoneo specifica segnalazione della presenza e della gravità dei vizi e dei difetti.Questo passaggio risulta fondamentale, poiché l’omissione della denunzia preclude al committente tutti i rimedi.

QUALI SONO LE GARANZIE DI LEGGE ED I RIMEDI A DISPOSIZIONE DEL COMMITTENTE?

Dopo aver denunciato la presenza dei vizi o non aver accettato la consegna dell’opera, il committente potrà rivolgersi al Giudice, attraverso due rimedi alternativi:

1. Chiedere all’impresa che ha causato i vizi di rimuoverli a proprie spese, correggendo l’opera difforme o riparando quella viziata;

2. Chiedere una riduzione del prezzo proporzionale al vizio accertato.

I due rimedi sono alternativi tra loro, di conseguenza, una volta che il committente danneggiato abbia optato per la soluzione ritenuta maggiormente adeguata a tutelare i propri interessi, gli è precluso l’accesso all’altro rimedio. La scelta, in ogni caso, spetta al committente, il quale non potrà essere condizionato dall’impresa costruttrice.

3. Se il rimedio prescelto non si rivelasse sufficiente, o l’impresa appaltatrice rifiutasse di eseguire i lavori di riparazione, il committente ha diritto al Risarcimento del danno, nella misura corrispondente alla spesa necessaria all’eliminazione dei difetti.​​​​​​​

I tre rimedi finora analizzati, tuttavia, possono a soddisfare il committente solo nel caso in cui vizi e difetti che non rendono il bene totalmente inutilizzabile. ​​​​​​​

4. Cosa fare allora quando l’opera consegnata presenta dei vizi tanto gravi da renderla sostanzialmente inutilizzabile? Per casi come questo, in cui il bene risulti totalmente inidoneo a raggiungere la destinazione programmata, la Legge ha previsto la Risoluzione dell’appalto, cioè lo scioglimento del rapporto contrattuale tra committente e appaltatore. Per poter utilizzare tale rimedio l’appalto dovrà però essere già stato ultimato, poiché nel caso in cui esso fosse ancora in corso di esecuzione, il committente dovrà diffidare l’appaltatore a sanare l’irregolarità dell’esecuzione.Va evidenziato che la risoluzione ha effetto retroattivo, cioè opera come se il contratto di appalto non fosse mai esistito, con due conseguenze principali, liberando l’appaltatore dall’obbligo di corrispondere il prezzo, oppure facendo sorgere il suo diritto a chiedere la restituzione di quanto già corrisposto, oltre agli interessi dal giorno del pagamento.

TERMINI DI PRESCRIZIONE DELL’AZIONE GIUDIZIALE.

E' importante sottolineare che la Legge prevede un termine di prescrizione per gli strumenti giudiziali descritti, concedendo al committente due anni dal giorno della consegna dell’opera per poter far valere innanzi al Giudice i propri diritti nei confronti dell’appaltatore.